第1章　総則

第1節　基本的事項

第2節　地目の認定

第3節　地積の認定

第2章　一般田　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

標準田一覧

基本事項

第2節　一般農地(田及び畑)

1　意義

2　評価方法

3　状況類似区分

4　標準田・畑の選定

5　標準田・畑の評点数の付設

6　各筆の評点数の付設

7　評点一点当たりの価額

8　一般農地の比準表

9　田の比準表

第3章　一般畑　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

標準畑一覧

基本事項

第2節　一般農地(田及び畑)

1　意義

2　評価方法

3　状況類似区分

4　標準田・畑の選定

5　標準田・畑の評点数の付設

6　各筆の評点数の付設

7　評点一点当たりの価額

8　一般農地の比準表

第4章　宅地比準雑種地　評価区域(用途地区のみ)

第1節　評価方法

標準宅地一覧

宅地状況類似地区一覧

写真

第5章　宅地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

標準宅地一覧

宅地状況類似地区一覧

画地認定について

第6章　池沼　評価区域(全域)

第1節　評価方法

1　意義

第7章　一般山林

第1節　写真　評価方法　砂防指定地

標準山林

基本的事項

第2節　一般山林

1　意義

2　評価方法

3　状況類似区分

4　標準山林の選定

5　標準山林の評点数の付設

6　各筆の山林の評点数の付設

7　評点一点当たりの価額

8　一般山林の比準表

第3節　介在山林及び市街化山林(該当地なし)

1　意義

2　介在山林の評価方法

3　市街化山林の評価方法

4　市街化山林造成費

第8章　牧場　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

1　意義

2　評価方法

第9章　原野　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

標準原野

1　意義

2　評価方法

第10章　その他の雑種地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第11章　公衆用道路　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第12章　墓地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第13章　用悪水路　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第14章　境内地(ケイダイチ)　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第15章　学校用地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第16章　堤　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第17章　河川敷　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第18章　公園　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第19章　公民館用地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第20章　保安林　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第21章　ため池　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第22章　井溝(せいこう)　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第23章　水道用地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第24章　拝所　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

第25章　その他　評価区域(全域)

第1節　評価方法

別表・・・非課税となる地目一覧

第1章　総　則

第1節　基本的事項

1　土地の評価

固定資産税の課税客体となる土地評価事務については、地方税法第388条第1項の規定により告示された「固定資産評価基準」及びこの『土地評価事務取扱要領』によって行うものとする。

2　評価の対象

評価の対象は、賦課期日現在における地方税法第348条(非課税客体)の土地を除くすべての土地とする。

3　現況主義

評価は原則として土地の状況を実地に調査し、当該土地の賦課期日における現況により行うものとする。

4　秘密保持

実地調査あるいは評価事務上知り得た秘密事項については、正当な理由がなくてこれを第三者に漏らしてはならない。

5　品位保持

実地調査にあたっては特に言動に注意し、また、私情にとらわれることなく公平妥当な態度を保持するよう留意するものとする。

6　評価員の指示

評価事務の実施に関し、不測の事項及び本要領に定めのない事項が生じたときは、評価員が別途指示するものとする。

第2節　地目の認定

『地目』とは土地を利用面から分類した名称である。地目認定は土地評価の第一歩であり、土地評価に当たって基本的かつ重要な要素となるものであるから、的確に把握することが必要である。

1　地目の種類

地目の種類及びその定義は、固定資産評価基準に従い、不動産登記事務取扱手続準則(不動産登記法)に準ずるものとする。

田　農耕地で用水を利用して耕作する土地をいう。

畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地をいう。

宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすため必要な土地をいう。

池沼　灌漑用水でない水の貯水池をいう。

山林　耕作の方法によらないで竹林の生育する土地をいう。

牧場　獣畜を放牧する土地をいう。

原野　耕作の方法によらないで雑草、潅木類の生育する土地をいう。

雑種地　上記のいずれにも該当しない土地をいう。

鉱泉地　鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地をいう。

2　認定の時期

地目の認定は、賦課期日である1月1日現在の土地の利用状況及び利用目的により行うものとする。

3　現況主義

土地の地目は土地登記簿に登記されており、通常、土地登記簿上の地目と現況地目は一致しなければならないものであるが、登記は原則として申請主義であること等から、登記地目と現況地目とが一致しない場合がある。

固定資産評価上の地目は土地登記簿上の地目にかかわりなく現況の地目によるものとし、原則として実地調査により把握認定するものとする。

4　認定の単位

地目の認定は、原則として一筆ごとに行うものとする。

地目認定に当たっては、当該土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して認定するものとする。

しかし、一筆の土地が、相当の規模で二以上の全く別個の用途に利用されている場合は、これらの利用状況に応じて区分し、それぞれに地目を定めることができるものとする。

5　特殊な土地利用形態に対する地目認定例

特殊な利用形態の土地については、不動産登記事務取扱手続準則における地目認定基準(69条)を参考とし、次の例示に従って認定するものとする。

(1)　『田』とすべき土地

1　田畑輪作地。

2　稲作の前後に豆、麦を栽培して2作又は3作する土地。

3　田を養魚池として一時的に使用し、何時でも田に転換することができる土地。

(2)　『畑』とすべき土地

1　苗木の育成を目的としている土地。

2　果樹・桐等の永年性の植物を栽培している土地。

3　牧草栽培地

4　家庭菜園等で集荷を見込まない耕作地においては畑としない。

(3)　『宅地』とすべき土地

1　家庭菜園について、家屋の敷地内にありそれだけを区別して農地として取り扱うことが一般常識に合わない土地。

2　耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地で、その建物が永久的設備と認められるものに限り、宅地とする。

3　建物の利用を主とする敷地で、建物敷地以外の部分が建物に付随する広場、庭園、通路、駐車場等に過ぎないと認められるときは、その全部を宅地とする。

4　ガスタンク敷地・石油タンク敷地の用に供されている土地。

5　工場又は営業所に接続した資材置場、駐車場、物干場又はさらし場の用に供されている土地。

6　火葬場用地でその構内に建物の設備がある場合には、構内全部を宅地とする。

7　宅地に接続(付随)するテニスコート・プールの用に供されている土地。

8　敷地(庭園)内にある池、防火用水用池は、池沼に含まれず、それぞれの状況によって宅地又は雑種地とする。

9　モデルハウス展示場の用に供されている土地。(住宅用地の適用はしない。)

10　変電所で、その構築物が建物と認められる場合は宅地とする。

11　アパート、マンション等に隣接し、フェンス等で明確に区分されていない(同一敷地と認定できる)駐車場の用に供されている土地。

12　宅地分譲予定地(更地)は原則宅地とする。ただし、別荘地においては家屋の基礎工事が完了した時点で宅地とする。

13　分筆のない道路(私道)の敷地部分。

(4)　『池沼』とすべき土地

1　養魚池(一時的に使用しているものは除く)の用に供されている土地。

2　公共の用に供さない溜池(登記上の地目は溜池)。

(5)　『山林』とすべき土地

1　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。

2　竹林の生育していない鉱山又は岩石山等の土地。

(6)　『牧場』とすべき土地。

1　牧畜のために、使用する建物の敷地、牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にある土地。

(7)　『原野』とすべき土地

1　草生地、芝地、萱野等の状況にある土地。

2　休耕している農地で、全く耕作がなされず長期にわたって放置され、雑草等が生育し、農地に復元し得ないような状態にある土地。原野又は山林。

(8)　『雑種地』とすべき土地

1　高圧線の下で他の目的に使用することができない区域にある土地。

2　ゴルフ場、運動場、遊園地について、一部に建物がある場合でも建物敷地以外の土地の利用を主とし、建物はその付随的なものに過ぎないと認められる時は全部を一団として雑種地とする。ただし、道路、溝渠、その他により建物敷地として判然と区分し得る状況にあるときは、これを区分して宅地とする。

3　宅地に接続しないテニスコート、プールの敷地。

4　鉄塔敷地、変電所敷地(建物の敷地以外)、水路敷地、資材置場等の用に供されている土地。

5　月極駐車場の用に供されている土地。

6　広範囲ゴミ集積箱、防火水槽の供する土地。

7　植木や鉢植の花木をもっぱら直接販売若しくは賃貸を目的として、展示又は保管の用に供している土地。

8　単独利用(建物敷地外)の家庭用駐車場。

9　鉄道等の高架下の未利用地。

10　中古車等展示販売敷地。

11　廃棄物の処分場で焼却等を目的に処理を行っている土地。

6　農業用施設用地の地目認定

農業用施設用地の地目認定は「自治評第4号　平成8年2月9日」に基づいて行うものとする。

(※1)「施設が家屋として認定される場合」

例えば、基礎コンクリート、骨組鉄骨屋根及び周壁ガラス張りの農業用温室等。

(※2)「施設が家屋として認定されない場合」

例えば、畜舎、堆肥者、季節的にビニールを取り外すことが常態とされるビニールハウス等は、特に構造その他からみて一般家屋との均衡上家屋と認定せざるを得ないものを除いては家屋に該当しない。

(注)「施設の内部で耕作が行われている」かどうかの判断

土地に労費を加え肥培管理(耕うん、整地、灌漑、排水、除草等)を行って作物を栽培しているかどうかによって判断する。

参考(農業用施設の範囲について)

農業振興地域の整備に関する法律(以下「法」という。)第三条第四号の農林水産省令で定める農業用施設は、次に掲げるものとする。

一　畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農産物調製施設、農産物貯蔵施設その他これらに類する農畜産物の生産、集荷、調製、貯蔵又は出荷の用に供する施設。

二　たい肥舎、種苗貯蔵施設、農機具収納施設その他これらに類する農業生産資材の貯蔵又は保管(農業生産資材の販売の事業のための貯蔵又は保管を除く。)の用に供する施設。

三　耕作又は養畜の業務を営む者が設置し、及び管理する次に掲げる施設。

イ　主として、自己の生産する農畜産物を原料又は材料として使用する製造又は加工の用に供する施設。

ロ　主として、自己の生産する農畜産物又は自己の生産する農畜産物を原料若しくは材料として製造され若しくは加工されたものの販売の用に供する施設。

大宜味村　地目(電算登録参照)

第3節　地積の認定

1　原則

各筆の土地の評価額を求める場合に用いる地積は、原則として土地登記簿に登記されている土地についてはその登記地積により、土地登記簿に登記されていない土地については現況の地積によるものとする。(台帳課税主義)

2　例外

ただし、次に掲げるものについては各々の地積によるものとする。

(1)　土地登記簿に登記されている土地の地積が現況の地積より大きいと認められる場合における当該土地の地積は、現況の地積によるものとする。

(2)　土地登記簿に登記されている土地の地積が現況の地積より小さいと認められ、かつ土地登記簿に登記されている地積によることが著しく不適当であると認められる場合においては、当該土地の地積は現況の地積によることができるものとする。

(3)　国土調査法(昭和26年法律第180号)による地籍調査(以下「地籍調査」という。)が行われている場合において、その一部の地域について地籍調査後の地積が土地登記簿に登記されている場合には、地籍調査後の地積が土地登記簿に登記されている土地(以下「地籍調査後登記土地」という。)で当該市町村における他の土地との評価の均衡上当該地積によることが特に不適当であると認められるものについては、地籍調査前の当該土地の土地登記簿に登記されていた地積によるものとする。

この場合において、地籍調査後登記土地について分筆が行われた場合における当該土地の地積は、分筆前の当該土地に係る地籍調査前の地積を地籍調査後の分筆に係る土地の地積の割合によりあん分して求めるものとし、地籍調査後登記土地について合筆が行われている場合における当該土地の地積は、合筆前の土地の地籍調査前の地積を合算して求めるものとする。

(4)　一筆の土地の地目が二以上に分かれる場合の地積の認定は、それぞれ現況の地積によるものとする。ただし、それぞれの合計地積は当該土地の土地登記簿に登記されている地積に一致させるものとする。

(5)　土地区画整理事業及び土地改良事業施行中の地域(仮換地課税指定地域)内については、現況のいかんにかかわらず、事業施行者が指定した仮換地等又は仮使用地(旧地使用の土地を除く)の地積によるものとする。

(6)　宅地等を含む筆界未定地で画地認定・計測により課税する場合、その地積は測量により求めたものとする。

第2章　一般田　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

写真

【不動産登記法による事項】

農耕地で用水を利用して耕作する土地。

【現況による確認事項】

農業委員会に登録され、水田としての条件・整備が整っている土地。

休耕地も含む。

【評価方法】

状況類似地区(15地点)

標準地の電算番号(15地点)

標準田との比準方式

標準地(m²単価)×地積＝評価額

・標準田との比較(自然条件・経済条件等)による補正率は無し。

・標準田調査表により、標準田の評価額を算定する。

※該当筆が非課税であっても、標準地番号を「0」以外で登録する。

【標準田一覧】

基準田：喜如嘉　石保川原1826

標準田(上)：謝名城一名代325

基本事項

農地とは、田と畑の総称である。本村の農地評価については、基準に準じて「一般農地」とし、定められた方法により適正な評価を行うものとする。

なお、全く耕作がされず長期にわたって放置され、雑草等が生育し容易に農地に復元し得ない状況にある土地は、一時休耕と認められる場合を除き、地目認定の現況主義にしたがって原野又は山林として評価することになる場合があることに留意するものとする。

第2節　一般農地(田及び畑)

1　意義

一般農地とは、農地のうち宅地等介在農地及び市街化区域農地を除いたものをいう。

2　評価方法

一般農地(田及び畑)の評価は、各筆の田及び畑について評点数を付設し、当該評点数を評点1点当たりの価額に乗じて各筆の田及び畑の価額を求めるものとする。

ただし、農地法(昭和27年法律第229号)第4条第1項及び第5条第1項の規定により宅地転用の許可を受けた田及び畑、並びにその他の田及び畑で宅地に転用することが確実と認められるものについては、宅地比準雑種地と同様の方法によりその価額を求める方法によるものとする。

3　状況類似区分

(1)　意義

田及び畑を地域的に共通性のある生産要素の状況が類似する地域毎に区分し、その地域内の標準的な田及び畑に評点数を付設し、その他の田及び畑をこれに比準して評点数を付設するための目的を有する。

(2)　状況類似地区の区分基準

状況類似地区は、地勢、土性、水利等の状況を総合的に考慮し概ねその状況が類似していると認められる田及び畑の所在する地区毎にその実情に応じて区分するものとする。この場合、状況類似地区は大字の区域毎に認定するものとし、相互に当該状況が類似していると認められる大字の区域はこれらを合わせ、大字の区域内において当該状況が著しく異なると認められるときは当該状況が異なる地域毎に区分するものとする。

①　同一区域内において日照、通風、土壌、潅漑、排水等の自然条件が著しく相違しないものであること。

②　飛地的な小群のものは、自然条件等が隣接の地区と同じようであれば隣接の地区に含めても良い。

③　状況類似地区を区分する場合には、農業委員会、農業協同組合、その他の土地精通者等の意見を聴取し参考とすること。

4　標準田・畑(基準田・畑を含む。以下同様とする。)の選定

(1)　意義

標準田・畑は、各状況類似地区相互間の均衡を図ると同時に、状況類似地区内における田及び畑の評価の均衡を保持するために各状況類似地区毎に選定するものである。

(2)　標準田・畑の選定基準

標準田・畑は、状況類似地区内において、次の条件を具備する田及び畑1箇所を選定するものとする。なお、政令農地にあっては当該地域毎に、原則として一つの標準田・畑を選定するものとする。

①　当該地区において日照、通風、潅漑、排水等の自然条件が最も標準的なもの。

②　当該地区において通作距離、集荷地までの距離等が最も標準的なもの。

③　当該地区において面積、形状等の耕作上の条件が最も標準的なもの。

(3)　標準田・畑の選定替え

現在の標準田・畑を基礎とし、次の事由に該当し変更を必要とするものは選定替えを行うものとする。

①　標準田・畑に利用状況の変更のあったもの。

②　状況類似地区区分に変更のあったもの。

③　その他の事由により標準田・畑として不適当なもの。

(4)　標準田・畑調査表(別表3、4)の作成

選定した標準田・畑について、「標準田・畑調査表」を作成するものとする。

5　標準田・畑の評点数の付設

標準田又は標準畑の評点数は、次によって、田又は畑の売買実例価額から評定する当該標準田又は標準畑の適正な時価に基づいて付設するものとする。

(1)　評点付設基準

①　売買の行われた田又は畑(以下「売買田畑」という。)の売買実例価額について、その内容を検討し、正常と認められない条件がある場合においては、これを修正して、売買田畑の正常売買価格を求めるものとする。この場合における正常売買価格は、田又は畑として利用する場合における田又は畑の正常売買価格であるので、売買田畑が市街地の近郊に所在するため、売買田畑の売買実例価額が田又は畑として利用する場合における当該田又は畑の売買価額を超える額であると認められる場合における当該売買田畑の正常売買価格は、田又は畑として利用する場合における当該田又は畑の売買価額を基準として求めるものとする。

②　当該売買田畑と標準田又は標準畑の地形、土性、水利、利用上の便否等の相違を考慮し、①によって求められた当該売買田畑の正常売買価格から標準田又は標準畑の正常売買価格を求め、これに農地の平均10アール当たり純収益額の限界収益額(面積差10アールの農業経営相互間の純収益の差額をいう。)に対する割合(0.55)を乗じて標準田又は標準畑の適正な時価を評定するものとする。

③　②によって標準田又は標準畑の適正な時価を評定する場合においては、基準田又は基準畑(標準田又は標準畑のうちから選定した基準田又は基準畑をいう。)との評価の均衡及び標準田又は標準畑相互間の評価の均衡を総合的に考慮するものとする。

(2)　売買実例価額の収集

売買実例は、状況類似地区毎に標準田・畑に近い位置に所在し、可能な限り最新のものを登記所、税務署及び農業委員会の資料等を活用して収集するように努めるものとする。この際、売買実例価額は原則として売主及び買主から聴取することとするが、売主と買主から聴取した価額が相違している場合、聴取した価額が真実の価額でないと考えられる場合等においては、売買の仲介人、近隣者等からも聴取し、真実と考えられる売買実例価額を把握するものとする。

(3)　精通者価格

精通者価格を検討する場合は、まず、市町村内の田又は畑の価格事情に精通し、かつ、公平な評定価格を期待できる精通者(農業委員、農協等の役員、精農家)を5名程度選定することが適当である。

次に、精通者に価格を評定させるにあたっては、評価基準における正常売買価格の考え方、その評定方法等を十分精通者に周知させ、特に精通者価格の聴取にあたっては各精通者の談合を避けるよう留意するとともに、評定基礎の具体的詳細な聴取は「標準田・畑調査表」に記載するものとする。

なお、聴取した精通者評定価格の最頻値は、一般に正常売買価格の評定に資せられるものであるが、ここでの最頻値は精通者評定価格のうち極端なもの(全精通者による評定価格の算術平均値との差がおおむね3割程度以上のもの)を除いたものの算術平均値とするのが適当である。

(4)　標準田・畑価格の評定

イ　標準田・畑正常売買価格の評定

標準田・畑の1,000平方メートル当たり正常売買価格は、近傍類似の売買田・畑の1,000平方メートル当たり正常売買価格を基準として、売買田・畑と標準田・畑との地形・土性、水利、利用上の便否、その他の田・畑の価額に影響を及ぼす自然的・経済的な条件の相違及び精通者評定価格の格差を考慮して評定するものとする。

ロ　標準田・畑価格の評定

①　標準田・畑の価格は、イにより評定した標準田・畑の1,000平方メートル当たり正常売買価格に、自治大臣が定める農地の平均10アール当たり純収益額の限界収益額に対する割合(55％)を乗じて求めるものとする。

②　①により求めた標準田・畑価格から1平方メートル当たり標準田・畑価格を算出するものとする。

ハ　標準田・畑評点の付設

付設する標準田・畑評点の表示単位は評点数とし、標準田・畑に付設する評点は、標準田・畑の1平方メートル当たりの価格とする。

6　各筆の評点数の付設

各筆の田又は畑の評点数は、標準田又は標準畑の単位地積当たり評点数に「田の比準表」(別表1―1)又は「畑の比準表」(別表1―2)により求めた各筆の田又は畑の比準割合を乗じ、これに各筆の田又は畑の地積を乗じて付設するものとする。

この場合において、市町村長は、田又は畑の状況に応じ必要があるときは、「田の比準表」又は「畑の比準表」について、所要の補正をしてこれを適用するものとする。

市町村長は、田又は畑の状況からみて「田の比準表」又は「畑の比準表」によって各筆の田又は畑の比準割合を求めることが困難なものがあるときは、「田の比準表」又は「畑の比準表」の例によって当該田又は畑の比準表を作成して、これを適用するものとする。

7　評点一点当たりの価額

評点1点当たりの価額は、田又は畑の提示平均価額に田又は畑の総地積を乗じ、これをその付設総評点数(各筆の田又は畑の評点数を合計した総評点数をいう。)で除した額に基づいて市長が決定するものとする。この場合において、提示平均価額は、指定市町村の提示平均価額を参考にして府知事が算定し、市長に通知されるものによる。

8　一般農地の比準表

田の比準表

各筆の田の比準割合は、次の算式により求めるものとする。この場合において、各筆に係る田の各項目の数値は、該当する「標準田の状況」欄に対応する「比準田の状況」欄の数値によるものとする。

(算式)

比準割合＝(1.00＋日照の状況＋田面の乾湿)×(1.00＋面積＋耕うんの難易)×災害

比準割合は、一枚の田(耕作の単位となっている一枚の田をいう。以下同様とする。)ごとに比準表を適用して求めるものとする。この場合において、一筆の田を2枚以上に区分して利用しているときは、原則として一枚ごとに求めた比準割合をそれぞれの面積によって加重平均して、当該筆の田の比準割合を求めるものとするが、中庸と認められる一枚の田が得られる場合には、当該一枚の田について求めた比準割合によることができるものとする。

田の比準表

別表1

田の比準表

第3章　一般畑　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

写真

【不動産登記法による事項】

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。

【現況による確認事項】

農業委員会に登録され、青果物を生育中である。(休耕地も含む)

【評価方法】

状況類似地区(20地点)

標準地の電算番号(20地点)

標準畑との比準方式

標準地(m²単価)×地積＝評価額

・標準畑との比較(自然条件・経済条件等)による補正率は無し。

・標準畑調査表により、標準畑の評価額を算定する。

※該当筆が非課税であっても、標準地番号を「0」以外で登録する。

【標準畑一覧】

基準畑：田港　白兼1408―1

標準畑(上)：大保江州原326―94

標準畑(中)：大兼久大兼久28

標準畑(下)：謝名城宇茂久981

基本事項

農地とは、田と畑の総称である。当村の農地評価については、基準に準じて「一般農地」とし、定められた方法により適正な評価を行うものとする。

なお、全く耕作がされず長期にわたって放置され、雑草等が生育し容易に農地に復元し得ない状況にある土地は、一時休耕と認められる場合を除き、地目認定の現況主義にしたがって原野又は山林として評価することになる場合があることに留意するものとする。

第2節　一般農地(田及び畑)

1　意義

一般農地とは、農地のうち宅地等介在農地及び市街化区域農地を除いたものをいう。

2　評価方法

一般農地(田及び畑)の評価は、各筆の田及び畑について評点数を付設し、当該評点数を評点1点当たりの価額に乗じて各筆の田及び畑の価額を求めるものとする。

ただし、農地法(昭和27年法律第229号)第4条第1項及び第5条第1項の規定により宅地転用の許可を受けた田及び畑、並びにその他の田及び畑で宅地に転用することが確実と認められるものについては、宅地比準雑種地と同様の方法によりその価額を求める方法によるものとする。

3　状況類似区分

(1)　意義

田及び畑を地域的に共通性のある生産要素の状況が類似する地域毎に区分し、その地域内の標準的な田及び畑に評点数を付設し、その他の田及び畑をこれに比準して評点数を付設するための目的を有する。

(2)　状況類似地区の区分基準

状況類似地区は、地勢、土性、水利等の状況を総合的に考慮し概ねその状況が類似していると認められる田及び畑の所在する地区毎にその実情に応じて区分するものとする。この場合、状況類似地区は小字の区域毎に認定するものとし、相互に当該状況が類似していると認められる小字の区域はこれらを合わせ、小字の区域内において当該状況が著しく異なると認められるときは当該状況が異なる地域毎に区分するものとする。

①　同一区域内において日照、通風、土壌、潅漑、排水等の自然条件が著しく相違しないものであること。

②　飛地的な小群のものは、自然条件等が隣接の地区と同じようであれば隣接の地区に含めても良い。

③　状況類似地区を区分する場合には、農業委員会、農業協同組合、その他の土地精通者等の意見を聴取し参考とすること。

4　標準田・畑(基準田・畑を含む。以下同様とする。)の選定

(1)　意義

標準田・畑は、各状況類似地区相互間の均衡を図ると同時に、状況類似地区内における田及び畑の評価の均衡を保持するために各状況類似地区毎に選定するものである。

(2)　標準田・畑の選定基準

標準田・畑は、状況類似地区内において、次の条件を具備する田及び畑1箇所を選定するものとする。なお、政令農地にあっては当該地域毎に、原則として一つの標準田・畑を選定するものとする。

①　当該地区において日照、通風、潅漑、排水等の自然条件が最も標準的なもの。

②　当該地区において通作距離、集荷地までの距離等が最も標準的なもの。

③　当該地区において面積、形状等の耕作上の条件が最も標準的なもの。

(3)　標準田・畑の選定替え

現在の標準田・畑を基礎とし、次の事由に該当し変更を必要とするものは選定替えを行うものとする。

①　標準田・畑に利用状況の変更のあったもの。

②　状況類似地区区分に変更のあったもの。

③　その他の事由により標準田・畑として不適当なもの。

(4)　標準田・畑調査表(別表3、4)の作成

選定した標準田・畑について、「標準田・畑調査表」を作成するものとする。

5　標準田・畑の評点数の付設

標準田又は標準畑の評点数は、次によって、田又は畑の売買実例価額から評定する当該標準田又は標準畑の適正な時価に基づいて付設するものとする。

(1)　評点付設基準

①　売買の行われた田又は畑(以下「売買田畑」という。)の売買実例価額について、その内容を検討し、正常と認められない条件がある場合においては、これを修正して、売買田畑の正常売買価格を求めるものとする。この場合における正常売買価格は、田又は畑として利用する場合における田又は畑の正常売買価格であるので、売買田畑が市街地の近郊に所在するため、売買田畑の売買実例価額が田又は畑として利用する場合における当該田又は畑の売買価額を超える額であると認められる場合における当該売買田畑の正常売買価格は、田又は畑として利用する場合における当該田又は畑の売買価額を基準として求めるものとする。

②　当該売買田畑と標準田又は標準畑の地形、土性、水利、利用上の便否等の相違を考慮し、①によって求められた当該売買田畑の正常売買価格から標準田又は標準畑の正常売買価格を求め、これに農地の平均10アール当たり純収益額の限界収益額(面積差10アールの農業経営相互間の純収益の差額をいう。)に対する割合(0.55)を乗じて標準田又は標準畑の適正な時価を評定するものとする。

③　②によって標準田又は標準畑の適正な時価を評定する場合においては、基準田又は基準畑(標準田又は標準畑のうちから選定した基準田又は基準畑をいう。)との評価の均衡及び標準田又は標準畑相互間の評価の均衡を総合的に考慮するものとする。

(2)　売買実例価額の収集

売買実例は、状況類似地区毎に標準田・畑に近い位置に所在し、可能な限り最新のものを登記所、税務署及び農業委員会の資料等を活用して収集するように努めるものとする。この際、売買実例価額は原則として売主及び買主から聴取することとするが、売主と買主から聴取した価額が相違している場合、聴取した価額が真実の価額でないと考えられる場合等においては、売買の仲介人、近隣者等からも聴取し、真実と考えられる売買実例価額を把握するものとする。

(3)　精通者価格

精通者価格を検討する場合は、まず、市町村内の田又は畑の価格事情に精通し、かつ、公平な評定価格を期待できる精通者(農業委員、農協等の役員、精農家)を5名程度選定することが適当である。

次に、精通者に価格を評定させるにあたっては、評価基準における正常売買価格の考え方、その評定方法等を十分精通者に周知させ、特に精通者価格の聴取にあたっては各精通者の談合を避けるよう留意するとともに、評定基礎の具体的詳細な聴取は「標準田・畑調査表」に記載するものとする。

なお、聴取した精通者評定価格の最頻値は、一般に正常売買価格の評定に資せられるものであるが、ここでの最頻値は精通者評定価格のうち極端なもの(全精通者による評定価格の算術平均値との差がおおむね3割程度以上のもの)を除いたものの算術平均値とするのが適当である。

(4)　標準田・畑価格の評定

イ　標準田・畑正常売買価格の評定

標準田・畑の1,000平方メートル当たり正常売買価格は、近傍類似の売買田・畑の1,000平方メートル当たり正常売買価格を基準として、売買田・畑と標準田・畑との地形・土性、水利、利用上の便否、その他の田・畑の価額に影響を及ぼす自然的・経済的な条件の相違及び精通者評定価格の格差を考慮して評定するものとする。

ロ　標準田・畑価格の評定

①　標準田・畑の価格は、イにより評定した標準田・畑の1,000平方メートル当たり正常売買価格に、自治大臣が定める農地の平均10アール当たり純収益額の限界収益額に対する割合(55％)を乗じて求めるものとする。

②　①により求めた標準田・畑価格から1平方メートル当たり標準田・畑価格を算出するものとする。

ハ　標準田・畑評点の付設

付設する標準田・畑評点の表示単位は評点数とし、標準田・畑に付設する評点は、標準田・畑の1平方メートル当たりの価格とする。

6　各筆の評点数の付設

各筆の田又は畑の評点数は、標準田又は標準畑の単位地積当たり評点数に「田の比準表」(別表1―1)又は「畑の比準表」(別表1―2)により求めた各筆の田又は畑の比準割合を乗じ、これに各筆の田又は畑の地積を乗じて付設するものとする。

この場合において、市町村長は、田又は畑の状況に応じ必要があるときは、「田の比準表」又は「畑の比準表」について、所要の補正をしてこれを適用するものとする。

市町村長は、田又は畑の状況からみて「田の比準表」又は「畑の比準表」によって各筆の田又は畑の比準割合を求めることが困難なものがあるときは、「田の比準表」又は「畑の比準表」の例によって当該田又は畑の比準表を作成して、これを適用するものとする。

7　評点一点当たりの価額

評点1点当たりの価額は、田又は畑の提示平均価額に田又は畑の総地積を乗じ、これをその付設総評点数(各筆の田又は畑の評点数を合計した総評点数をいう。)で除した額に基づいて市長が決定するものとする。この場合において、提示平均価額は、指定市町村の提示平均価額を参考にして府知事が算定し、市長に通知されるものによる。

8　一般農地の比準表

(2)　畑の比準表

各筆の畑の比準割合は、次の算式により求めるものとする。この場合において、各筆に係る畑の各項目の数値は、該当する「標準畑の状況」欄に対応する「比準畑の状況」欄の数値によるものとする。

(算式)

比準割合＝(1.00＋日照の状況＋農地の傾斜＋保水・排水の良否)×(1.00＋面積＋耕うんの難易)×災害

比準割合は、一枚の畑(耕作の単位となっている一枚の畑をいう。以下同様とする。)ごとに比準表を適用して求めるものとする。この場合において、一筆の畑を2枚以上に区分して利用しているときは、原則として一枚ごとに求めた比準割合をそれぞれの面積によって加重平均して、当該筆の畑の比準割合を求めるものとするが、中庸と認められる一枚の畑が得られる場合には、当該一枚の畑について求めた比準割合によることができるものとする。

畑の比準表

別表2

畑の比準表

第4章　宅地比準雑種地　評価区域(用途地区のみ)

第1節　評価方法

【現況による確認事項】

用途地区(全域)

建物跡地・宅地造成地(宅地であるが家屋が建っていない状態である)、駐車場、資材置場、倉庫用地、変電施設用地、太陽光発電設備等用地、家庭菜園、等

【評価方法】

基準地(20地点)、状況類似地点(57地点)

課税地目「宅地」との比準方式

路線番号(詳細単価)×補正率(0.5)×地積＝評価額

・宅地並みの雑種地として補正率は0.5とする。

・画地計測は行わない。

・宅地比準の為、時点修正があれば反映される。

【標準宅地一覧】

宅地状況類似地区一覧(1／2)

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第5章　宅地　評価区域(全域)

第1節　写真　評価方法

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【不動産登記法による事項】

・建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地。

【現況による確認事項】

・用途地区(全域)

【評価方法(3年に一度見直しあり)】

・状況類似地区(20地点)

・詳細地区区分(57地区)

・課税地目「宅地」との比準方式

路線番号(詳細単価)×画地計測(比準割合)×地積＝評価額

※宅地比準の為、時点修正があれば反映される。

・標準地番号は標準宅地番号で登録(20地点)

・路線番号は路線番号で登録(57地点)

・小規模用地・住宅用地・非住宅用地の地積を登録する。

【標準宅地一覧】

宅地状況類似地区一覧(1／2)